Entre el 20% i el 30% dels sol·licitants d’una hipoteca en determinats bancs no supera les fases inicials d’avaluació, segons anàlisis sectorials en els quals participa Tecnotramit. En el context actual de pujada del preu mitjà de compra, l’enduriment dels criteris de concessió està elevant el nombre d’expedients que queden fora abans, fins i tot, d’arribar a estudi de riscos definitiu.
Les entitats financeres han reforçat els seus filtres en els últims anys, aplicant criteris més conservadors en matèria d’estabilitat laboral, ràtio d’endeutament, nivell d’estalvi previ i traçabilitat documental. En la pràctica, això implica que un nombre creixent de compradors potencials rep una negativa en les primeres setmanes del procés, moltes vegades per no complir amb els estàndards d’entrada mínima o per inconsistències en la documentació aportada.
A més del esforç econòmic més elevat inicial, les entitats estan analitzant amb més detall els contractes laborals temporals, períodes recents de desocupació, nivells d’endeutament superiors al 30-35% dels ingressos mensuals i qualsevol discrepància documental entre escriptures, registre o taxació.
Actualment, el percentatge mitjà de finançament se situa entorn del 70% del valor de taxació, la qual cosa obliga el comprador a disposar no sols del 30% restant, sinó també d’entre un 10% i un 12% addicional per a cobrir impostos i despeses associades. Per a un habitatge mitjà de 300.000 euros, això suposa comptar amb aproximadament 120.000 euros d’estalvi previ, una barrera difícil de superar per a bona part de les llars i una de les principals raons per la qual la demanda en el mercat del lloguer segueix a l’alça.
“Estem veient com operacions que fa cinc anys haguessin estat viables ara es queden en fases preliminars”, expliquen des de Tecnotramit. “No sempre es tracta de falta de solvència estructural, sinó que els estàndards són més exigents i el marge d’error és mínim. Per això, malgrat la inflació i la pujada generalitzada del preu de l’habitatge a causa de la falta d’oferta, no estem en cap cas en una situació de ‘bombolla’ immobiliària”.
Aquest context està redefinint el perfil del comprador que accedeix al crèdit: major capacitat d’estalvi, estabilitat laboral més elevada i expedients acuradament preparats des de l’inici. En un mercat on l’accés a l’habitatge continua sent un dels principals reptes socials, el primer filtre bancari s’ha convertit en la principal barrera d’entrada per a milers de potencials compradors.
